こんにちは、「がくノート」運営者のがくです。
「今の家を売って、新しい家に住み替えたい…」 でも、「今の家の住宅ローン、まだたっぷり残ってるんだけど…？！」
この問題、経験した人にしか分からない、本当に頭の痛い問題ですよね。 無理ゲーじゃないか、と諦めかけている方もいるかもしれません。
何を隠そう、僕もその一人でした。 僕は、32年分もの住宅ローンが残ったマンションを売却し、新しい戸建ての購入を成功させました。
この記事では、僕がどのようにしてその大きなハードルを乗り越えたのか。特に、僕のケースで最大の功労者となった「地元の銀行（地銀）」とのやり取りを中心に、その全記録を具体的にお話しします。
「住み替え」を実現する2つの方法
まず、住宅ローンが残っている家を売って新しい家を買うには、大きく分けて2つの方法があることを知っておきましょう。
- 売り先行（つなぎ融資）: 今の家を売却し、そのお金でローンを完済。残ったお金を頭金にして新しい家のローンを組む、最もオーソドックスな方法です。ただし、売却から新居の購入まで、一時的に仮住まいが必要になる可能性があります。
- 住み替えローン: 今の家のローン残高と、新しい家の購入費用を一本にまとめることができる特殊なローンです。仮住まいの必要がないメリットがありますが、一般的に金利が高めで、審査も厳しいと言われています。
僕の場合、理想の戸建てが先に見つかったため、必然的に「住み替えローン」に近い形で話を進めることになりました。
僕がメガバンクではなく「地銀」に相談して、大正解だった話
僕が向かったのは、テレビCMで見るようなメガバンクではなく、以前のマンションを購入する際にローンを組んだ、地元の銀行でした。
なぜなら、不動産会社の担当Sさんから、こんなアドバイスをもらっていたからです。 「がく様の場合、当行でそのままお手続きいただくのが一番スムーズですよ」
結果的に、この選択が大正解でした。
【同じ銀行で相談するメリット】
- 話が早い: すでに僕の収入や過去の返済履歴などを把握してくれているため、審査や手続きが非常にスピーディーでした。
- 安心感が違う: 「売却で得たお金で、前のローンを完済する」「その差額と追加融資で、新しい家のローンを組む」という、お金の流れが非常に複雑な取引を、一つの銀行内で完結させられる安心感は絶大でした。
- 親身な対応: 地元の顧客ということもあり、担当者の方が非常に親身に、僕たちの状況に合わせた最適なプランを提案してくれました。
銀行の審査で「最も重要視された」と感じたポイント
担当者の方とのやり取りの中で、僕が「ここが一番のポイントだな」と感じたのは、以下の点です。
「今のマンションが、本当にローン残高以上で売れるのか？」
当然ですよね。銀行からすれば、前の家のローンを確実に回収できる見込みがなければ、新しい大きな融資などできるはずがありません。
ここで、僕たちのあの経験が活きてきます。
僕たちは、不動産会社数社から査定を取り、「3,100万円」という明確な売却見込み額を提示することができました。 （→【第2話】安く売ってはダメ！「相見積もり」が僕らのマンションを希望額3,100万円で売る”切り札”になった話）
この「根拠のある売却見込み額」を提示できたことが、銀行からの信頼を得る上で、非常に大きな安心材料になったと確信しています。
まとめ：ローンが残っていても、諦めないで！
住宅ローンが残っている状態での住み替えは、確かに簡単ではありません。 しかし、決して「無理ゲー」ではないのです。
僕の経験から、成功への鍵は以下の3つだと断言できます。
- まずは、自分の家の「本当の価値」を知ること（＝複数社から査定を取る）
- メガバンクだけでなく、今お世話になっている地銀や信金にも相談してみること
- 諦めずに、誠実に銀行の担当者と向き合うこと
「うちはローンが残ってるから…」と一人で悩む前に、まずは第一歩として、あなたの資産である「家」が今いくらで売れるのか、調べてみることから始めてみてはいかがでしょうか。
僕たちの運命を変えたのも、自宅の「本当の価値」を知ったことでした。まずは無料で、あなたの家の価値を調べてみましょう。
この記事が、かつての僕と同じように悩んでいるあなたの背中を、少しでも押すことができたら嬉しいです。
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