こんにちは、「がくノート」運営者のがくです。
僕は以前、騒音トラブルが原因で、購入して数年しか経っていない中古マンションを売却した経験があります。 （→【全3話】僕らがマンションを売却し、住み替えるまでの物語）
当時、僕が一番不安だったこと。 それは、「住宅ローンもたくさん残っているのに、この売却で大損してしまうんじゃないか？」ということでした。
しかし、結論から言うと、僕たちは希望していた通りの金額でマンションを売却し、無事に新しい家へ住み替えることができました。
この記事では、僕がその壮絶な体験から学んだ、中古マンション売却で損をしないために絶対にやるべき5つのステップを、僕自身のリアルな失敗談や成功談を交えながら、具体的にお話しします。
ステップ1：現状把握｜ローン残高と必要経費を知る
まず最初にやるべきことは、敵（売却にかかる費用）と己（自分の資産状況）を知ることです。 感情的に「売りたい！」と突っ走る前に、冷静に数字と向き合いましょう。
- ①住宅ローンの残高を確認する: 毎年送られてくる「残高証明書」や、銀行のウェブサイトで、現在のローンがいくら残っているか正確に把握します。これが、あなたが売却で最低限超えなければならない「最低ライン」になります。
- ②売却にかかる経費（諸費用）を概算する: マンション売却には、以下のような経費がかかります。一般的に「売却価格の3% + 6万円 + 消費税」と言われる「仲介手数料」が最も大きいです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記費用
- （利益が出た場合）譲渡所得税
【僕の場合】 恥ずかしながら、当初僕はこのステップを疎かにしていました。「いくらで売れるか」ばかりに目が行き、「いくら残債があって、いくら経費がかかるのか」を後回しにしていたのです。これが後々、自分を追い詰める原因の一つになりました。
ステップ2：情報収集｜複数の不動産会社から「査定」を取る
現状把握ができたら、次はいよいよ「じゃあ、いくらで売れるのか？」を知るステップです。 正直に言って、ここがマンション売却の成功と失敗を分ける、最も重要なポイントです。
絶対にやってはいけないのが、1社の不動産会社の言うことだけを鵜呑みにすること。
必ず、複数の会社から査定を取り、あなたの家の「最高価格」と「適正な相場価格」をあなた自身が把握してください。
【僕の場合】 僕がこの重要性を痛感したのが、まさにこの査定でした。 ある不動産会社経由で紹介された買取業者3社が出してきた査定額は、最高でも「2,750万円」。
もし、この3社の情報しか知らなければ、「そんなものか…」と諦めて、数百万円も損をしていたかもしれません。 しかし幸運なことに、僕は別のマンションの営業担当から「3,100万円」という参考価格を聞いていました。
この「相見積もり」の情報があったからこそ、「いや、この家はもっと高く売れるはずだ！」と強く交渉し、最終的に希望額で売却することができたのです。
「でも、たくさんの不動産会社に一社ずつ連絡するのは面倒…」と思いますよね。 僕もそうでした。そんな時に便利なのが、「不動産一括査定サイト」です。
スマホやPCから物件情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に無料で査定を依頼できるサービスです。僕のように時間がないサラリーマンでも、効率的に「相見積もり」を取ることができます。
体験者が語る、一番重要なこと。 それは「自分の家の価値を、自分が知る」ことです。まずは無料で査定を依頼して、あなたの資産の「本当の価値」を把握することから始めましょう。
ステップ3：パートナー選び｜信頼できる不動産担当者を見つける
複数の査定が出揃ったら、次は売却活動を任せるパートナー（不動産会社・担当者）を選びます。 査定額の高さだけで選んではいけません。大切なのは、「あなたの味方になってくれるか」です。
- 査定額の根拠をしっかり説明してくれるか
- あなたの不安や希望に、親身に耳を傾けてくれるか
- 連絡はマメか、レスポンスは速いか
売却活動は、精神的に辛くなる場面も多々あります。そんな時に、二人三脚で戦ってくれる信頼できる担当者を見つけることが、成功への近道です。
【僕の場合】 僕が最終的に売却をお願いした会社の担当Sさんは、まさに最高のパートナーでした。僕らの希望額と、業者からの低い査定額との板挟みになりながらも、決して諦めず、最終的に「自社で買い取る」という神の一手で僕らを救ってくれたのです。
ステップ4：売却準備｜内覧対応と家の掃除
売却を依頼する会社が決まったら、いよいよ「買い手」を探すための活動が始まります。 特に重要なのが、購入希望者が家を見に来る「内覧」です。
家の第一印象は、査定額に大きく影響します。 プロのハウスクリーニングを入れる必要はありませんが、最低限、以下のことはやっておきましょう。
- とにかく掃除と整理整頓（特に水回り）
- 部屋の電気をすべてつけて、明るい印象を演出する
- 窓を開けて空気を入れ替える
内覧当日は、購入希望者からの質問に誠実に答えることが大切です。
ステップ5：最終局面｜交渉と契約
内覧を経て、購入希望者から「購入申込書」が届けば、いよいよ最終局面です。 多くの場合、価格交渉が入ります。
ここで活きてくるのが、ステップ1で把握した「最低ライン」と、ステップ2で把握した「相場価格」です。 この2つの数字を基に、どこまでなら譲歩できるか、冷静に判断しましょう。
価格や引き渡し条件で合意できたら、売買契約を結び、引き渡し日に物件を明け渡して、すべてが完了となります。
【僕の場合】 僕の場合は業者買取だったので、価格交渉の相手はプロでした。しかし、ステップ2で得た「3,100万円」という明確な根拠があったため、「この金額でなければ売りません」と、強気に交渉することができました。情報こそが、交渉の場での最大の武器になるのです。
まとめ
中古マンション売却で損しないための5つのステップは、以下の通りです。
- 現状把握: ローン残高と諸費用を知る
- 情報収集: 必ず複数の会社から査定を取る【最重要】
- パートナー選び: 信頼できる担当者を見つける
- 売却準備: 内覧に向けて家を綺麗にする
- 最終局面: 情報をもとに、冷静に交渉・契約する
マンションの売却は、人生で何度も経験することではありません。不安になるのは当たり前です。 でも、一つ一つのステップをしっかり踏んでいけば、決して怖いものではありません。
この記事が、あなたの不安を少しでも和らげ、大切な資産をしっかりと守るための一助となれば幸いです。
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